Москва. Такая, как есть

[охта]

3 минуты назад, пИпА сказал:

Примеры приведите. Никогда о таком не слышал, что в пределах МКАД есть дома с участками...

Серебряный Бор например. 

[пИпА]

1 час назад, охта сказал:

Серебряный Бор например. 

Я о частном секторе, доступном простому смертному, а Вы шутки шутить...

[охта]

41 минуту назад, пИпА сказал:

Я о частном секторе, доступном простому смертному, а Вы шутки шутить...

Не понял вас. Я же изначально сказал, что это доступно простому смертному но стоит дорого. 

[пИпА]

1 час назад, охта сказал:

Не понял вас. Я же изначально сказал, что это доступно простому смертному но стоит дорого. 

Вряд ли простому смертному там продадут землю.

[охта]

Только что, пИпА сказал:

Вряд ли простому смертному там продадут землю.

Продадут. Были бы деньги. 

[пИпА]

1 минуту назад, охта сказал:

Продадут. Были бы деньги. 

В любом случае, Серебряный Бор - крохотная часть Москвы. Есть еще в пределах ВнутриМКАДья частный сектор?

 

[охта]

Только что, пИпА сказал:

В любом случае, Серебряный Бор - крохотная часть Москвы. Есть еще в пределах ВнутриМКАДья частный сектор?

 

Есть. Не вижу смысла это обсуждать. 

[пИпА]

Только что, охта сказал:

Есть. Не вижу смысла это обсуждать. 

Кладбища?

[охта]

1 минуту назад, пИпА сказал:

Кладбища?

Нет.

[пИпА]

1 минуту назад, охта сказал:

Нет.

Я пошутил. Можно было не отвечать.

[Watashi]

@пИпА  намного больше, чем может показаться на первый взгляд. Но и цены соответствующие. 

[пИпА]

Да, вот нашел кой-какую информацию.

 

Частный сектор: на территории столицы можно иметь личное домовладение

 

Цитата

Несмотря на то, что Москва — огромный мегаполис, в ней до сих пор существует так называемый частный сектор, причём представлен он не только элитными коттеджами, но и довольно простыми, практически деревенскими или даже дачными домами. Вот только цена у этих домов отнюдь не деревенская, ведь самое ценное в таких предложениях — не коробка, а земля.

Острова фантазий

«В пределах МКАД существует около тысячи частных домов, — рассказывает Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп». — Самые известные локации, где Москва меньше всего похожа на большой город, — это Сокол и Серебряный бор. Но есть и менее известные деревни в городе. Например, довольно неприметный на карте посёлок им. Ларина в не самом престижном районе Москвы — Лианозово, неподалеку от станции метро „Алтуфьево“, практически у МКАД. Казалось бы, что может быть престижного в районе Бибирево? Однако предложения частных домов в этом посёлке выходят на рынок крайне редко. Если коттедж с московской пропиской расположен в городской черте, в 10 минутах пешего хода от метро, рядом с водоёмом и в окружении леса, с шаговой доступностью к столичным школам и детским садам — такие предложения уникальны, цена на них выше престижных подмосковных локаций. Например, коттедж площадью 1000 м2, с участком земли в 20 соток и с довольно гротескной архитектурой, расположенный в Ларино, сегодня выставлен по цене 395 млн рублей. А дом в три раза меньше был продан полтора года назад за 100 млн долларов. Примечательно, что и сроки экспозиции „городских“ имений даже по сравнению с элитной Рублёвкой значительно короче».

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», называет несколько «островков», застроенных частными домами. В основном, это постройки, уцелевшие с советских или даже дореволюционных времен. К наследию СССР относятся: комплекс воробьёвских дач между улицей Косыгина и Москвой-рекой, посёлки «Речник» и «Огородник» в Крылатском, дачи в Серебряном бору. Остальные дома с участками находятся на территории уцелевших деревень: Терехово, Троице-Лыково. Сохранилось несколько домов на улице Вучетича. Есть частные дома и в центре, например, на Болотном острове. Борис Березовский фактически владел особняком на Новокузнецкой улице.

Частных домов в Москве не так много, но они есть, подтверждает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». Например, в посёлках «Остров Фантазий», «Мещерское», «Екатериновка», «Мякинино», «Новобутаково», «Троице-Лыково». В Северном Тушино находится посёлок «Вишнёвый сад».

Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting, называет менее известные места, в которых фигурирует частный сектор: коттеджный посёлок «Ы», «Дарьино», а также «Северная Слобода» и «Архангельское-Тюриково» — посёлки, расположенные за МКАД, но на московских землях. 

Современный дом на участке 9 соток в Москве (КП Екатериновка)

А Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, приводит примеры проектов, в которых совмещается загородный и городской типа застройки. В частности, в комплексе бизнес-класса Apart Ville Fitness & Spa Resort на Дмитровском шоссе (в пределах МКАД) в предложении представлены таунхаусы в формате апартаментов. Их площадь от 130,1 м2, а стоимость начинается от 17,8 млн рублей, у каждого дома свой отдельный вход, собственная лужайка, а внутри здания — камин. Аналогичный пример в пределах МКАД — резиденция премиум-класса Tweed Park в лесопарке Покровское-Стрешнево с предложением апартаментом в двухэтажных домах. Минимальная стоимость предложения составляет 83 млн рублей за апартаменты площадью 92,8 м2. В посёлке комфорт-класса «Северная Слобода» в мкрн. Северный, который входит в состав Москвы, — от 22,6 млн рублей за таунхаус площадью 215,4 м2.

На златом крыльце сидели

Да, в столичном мегаполисе каждый метр земли ценится на вес золота, напоминает Валерия Косенкова, руководитель департамента городской недвижимости Kalinka Group. И оттого сам термин «домовладение» постепенно утрачивает своё значение в речи москвича, как и явление. «Иметь частный дом в Москве мечтали бы многие, но участков под застройку в столице крайне мало, и девелопер, получивший в своё распоряжение участок, никогда не примет решение возвести на нём даже самый дорогой и богатый дом для пользования одного человека или его семьи. Более вероятно строительство клубного дома, если локация для этого подходит, или многоквартирного жилого комплекса», — считает эксперт.

«На первичном рынке цена таких предложений более, чем заоблачная, — сообщает Илья Менжунов. — Средняя площадь дома в пределах МКАД составляет 500 м2, участка — 17 – 20 соток, а его цена 9,7 млн долларов. Такие объекты предлагаются с отделкой, чаще всего ещё и с мебелью. Готовые дома в старых границах Москвы могут ждать первых хозяев и по 10 лет — настолько дорогие эти предложения».

«Состояние частных домовладений связано с достатком их владельцев. Есть старенькие постройки, почти деревенские. Как правило, ими владеют пожилые хозяева с небольшим уровнем доходов. Но есть и дома современной постройки, большие роскошные коттеджи, землю под которыми выкупил в своё время богатый человек, или же получил её по наследству. Несколько старых домовладений есть в Замоскворечье, в арбатских переулках.

Брокерам, работающим в элитном сегменте недвижимости, чаще всего, приходится иметь дело с частными домами, которые в традиционном смысле не являются домовладениями, но фактически — это они и есть. В том же Староконюшенном переулке есть огромный особняк, принадлежащий одной семье. На улице за владельцем закреплён участок, отделённый от соседнего двора и доступный для использования только этой семьи. Размер участка примерно равен шести парковочным местам.

В переулке под названием Последний, что в районе Сретенки, есть пятиэтажный особняк, который тоже представляет собой частное домовладение. Он встроен между двумя зданиями и не так давно отреставрирован. Понять, что такой дом принадлежит одной семье, практически невозможно», — комментирует Валерия Косенкова.

Екатерина Бонч-Бруевич, генеральный директор агентства недвижимости «Мезон», рассказывает о том, что частных домов на участках за заборами довольно много. Те, что расположены в самом центре, например, в арбатских переулках, использоваться могут и как представительские офисы, и как дома для проживания.

«В переулке Сивцев Вражек есть уютный дворик площадью около 10 соток со старым деревянным домиком. Интересен он тем, что в нём жил и творил сам Лев Толстой. Это объект культурного наследия и, надеюсь, будет отреставрирован. На участке построен второй дом побольше и посовременнее (500 м2), и сейчас это частное владение ищет своего нового хозяина», — информирует она.

Вместе с тем эксперт акцентирует внимание, что если строение, купленное в личную собственность, является памятником архитектуры или объект культурного наследия, как в данном примере, сносить его или переделывать, конечно, нельзя. В других случаях это возможно, кроме того, на собственном участке можно построить жилое или нежилое строение. Возможность и параметры той или иной постройки определяются в каждом случае индивидуально, исходя из городских нормативов.

Меблированный коттедж в КП "Северная Слобода"

Дом на песке

«Предложения земельных участков в пределах МКАД есть — можно и больше 100 соток найти, но в Москве и 3 сотки хороший актив, так что продают любые клочки, — рассказывает Илья Менжунов. — При этом собственники утверждают, что земля в собственности, а её статус — ИЖС. Вот здесь нужно очень внимательно изучить свидетельство о регистрации, уделив особое внимание документам-основаниям. Надлежит несколько раз убедиться, что права на землю получены законно: формально вся территория в пределах МКАД является собственностью города Москвы как субъекта федерации. Дома в советские годы выдавались с участками, но позже приватизировать удавалось только постройки, а земля переходила в бессрочное пользование, оставаясь собственностью города. Можно приобрести недвижимость с частным домом и муниципальной землёй с расчётом впоследствии дом перестроить. В этом случае нужно понимать, что архитектурное управление разрешит его только реконструировать (пусть даже на 99%), но не сносить до основания и строить новый. Иногда застройщики коттеджных посёлков предлагают на своей территории земельные участки без построек. Такие объекты приобретать безопаснее — по крайней мере, в проектной декларации обязательно должны быть указаны права на землю, разрешение на строительство».

Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», подтверждает: «Действительно, в большинстве случаев у владельцев домов земельные участки находятся во временном пользовании. Только у единиц земля оформлена в собственность, и это подтверждено решением суда. Чтобы построить на участке, находящемся во временном пользовании современный коттедж необходимо пройти множество инстанций и получить разрешение. Так как земля находится в собственности города, то получить такое разрешение на строительство практически не возможно.

Однако обновить старый домишко без разрешения госорганов владельцы всё-таки могут. Например, снести старое жилище и на его месте построить новое, сохранив при этом внешние границы строения и внутреннюю планировку. Для реставрации фасада также не надо собирать никакие бумаги. А вот если хозяин дома решит сделать внутреннюю перепланировку — снести стены или поменять назначение комнат (например, спальню с кухней), то придётся вызывать БТИ».

Татьяна Алексеева
Заместитель генерального директора Vesco Group

Несколько лет назад к нам обратился собственник коттеджа в Троице-Лыково, который столкнулся с проблемой его продажи. Из-за большой площади самого дома, несколько устаревших планировочных решений и интерьера, а также отсутствия „внешнего лоска“ в самом посёлке платежеспособные покупатели после показа разворачивались и больше не возвращались. Желание клиента придать новую жизнь всей застройки не поддержали соседи: ремонт дороги, покраска заборов и фасадов домов, благоустройство общественных зон — солидная статья расходов, которую не готовы нести жители даже дорогих индивидуальных домов. А ведь все без исключения посёлки на территории Москвы проектировались много лет назад и уже не соответствуют требованиям нового времени. А потому гигантские размеры самих домов и плотность застройки делают продажу каждого лота большой удачей.

Квартира в ЖК «Остров фантазий» площадью 478 м2

«Загородные дома в черте МКАД — это уходящая натура, и отстаивать своё право не дальнейшее существование им будет всё сложнее с каждым годом, — делает вывод Дмитрий Котровский. — И без того дефицитный, этот сегмент рынка будет сокращаться, поскольку новых коттеджных посёлков в Москве не появляется, а частное строительство в пределах МКАД запрещено». Ну что ж, постепенно и мамонты вымерли…

Александр Шевчук

https://vesco-realty.ru/blog/chastnyy-sektor-na-territorii-stolicy

 

Но цены там...

Тем более, что «В пределах МКАД существует около тысячи частных домов...»

Это капля в море. ИМХО, несколько тысяч человек (семья+дети) из 12-миллионной Москвы могут себе позволить иметь частный дом в пределах МКАД.

 

Разговор, я думаю, дальше вести бессмысленно о частном секторе ВнутриМКАДья?

 

Изменено 27 февраля, 2018 пользователем пИпА

[пИпА]

В Москве очень много неосвоенных территорий, которые можно отдать под частную застройку, или застроить таунхаусами, с хорошими дворами.

[Niels]

4 часа назад, пИпА сказал:

В Москве очень много неосвоенных территорий, которые можно отдать под частную застройку

Неосвоенное сейчас, на данный момент - вовсе не означает, что нужно во что бы то ни стало моментально освоить. Оно спокойно, методично и планово будет освоено в ближайшие годы.

[Микеланджело]

Если земля не освоена, это не значит что она стоит копейки.

@пИпА тебе нужна там земля по миллиону за квадратный метр??

[пИпА]

21 минуту назад, Niels сказал:

Неосвоенное сейчас, на данный момент - вовсе не означает, что нужно во что бы то ни стало моментально освоить. Оно спокойно, методично и планово будет освоено в ближайшие годы.

Речь о том, как именно застраивать. Плотно застраивать сорокаэтажками, с маленькими неуютными квартирами и не обустроенными дворами, куда солнце будет попадать только в полдень, или комфортабельные таунхаусы с благоустроенными дворами.

Либо малоэтажное строительство, но не таунхаусы. Чем плохи те же пятиэтажки? Если их делать по нормальным проектам.

[пИпА]

9 минут назад, Микеланджело сказал:

Если земля не освоена, это не значит что она стоит копейки.

@пИпА тебе нужна там земля по миллиону за квадратный метр??

Пока потихонечку застраивают многоэтажным отстоем.

[Микеланджело]

Вся страна ( и бывший СССР) едет в Москву, ну какой частный сектор??

[охта]

2 минуты назад, Микеланджело сказал:

Вся страна ( и бывший СССР) едет в Москву, ну какой частный сектор??

Ну дайте человеку пофантазировать 

[пИпА]

2 минуты назад, Микеланджело сказал:

Вся страна ( и бывший СССР) едет в Москву, ну какой частный сектор??

Так в том-то и дело, что я начал с этого же. А мне доказывают, что в пределах МКАД есть много частного сектора. Как выяснилось - около 1000 домовладений и участков. Это капля в море. Потом я сослался на дороговизну этого сектора, на что мне возразили, что купить и простой смертный может, точнее - продать могут и простому смертному, были бы деньги.

Что спорно. Кусок-то лакомый.

Но и плотно застраивать город многоэтажками - уродство. Кому нужен такой город?

Есть район Москвы за МКАД, площадь - небольшая, но живет там 80 000 жителей, потому что его плотно застроили сорокаэтажками. Выглядит ужасно. А напротив него (повторяю, район Москвы, но за МКАД) частный сектор. Очень красиво смотрится. А многоэтажки на его фоне - очень уродливо.

Тут выяснил для себя, что Балашиха меньше по площади, чем Астрахань, но живет там что-то около 400 000 человек. Хотя на спутниковой карте все выглядит скромненько. Видите, что многоэтажная застройка делает с численностью населения?

Ну для властей - это плюс, что будет еще больше народа. Одно метро только приносит миллиарды рублей в год дохода.

[пИпА]

Уточняю. Балашиха: площадь - 62,80 кв. км., население - 450 771 чел. (2017).

Для сравнения: Астрахань: площадь - 208,70 кв. км., население - 532 504 (2017)

На фига так застраивать???

 

Кстати, обратили внимание, что данные по населению - за 2017 год?

Это о чем говорит? Что перепись населения больше для другой статистики проводится, а численность по населенным пунктам узнать можно и без переписи.

Изменено 27 февраля, 2018 пользователем пИпА

[Микеланджело]

Новая Москва ждет тебя- купи домик и живи себе на здоровье

 

[охта]

8 минут назад, пИпА сказал:

Уточняю. Балашиха: площадь - 62,80 кв. км., население - 450 771 чел. (2017).

Для сравнения: Астрахань: площадь - 208,70 кв. км., население - 532 504 (2017)

На фига так застраивать???

 

Кстати, обратили внимание, что данные по населению - за 2017 год?

Это о чем говорит? Что перепись населения больше для другой статистики проводится, а численность по населенным пунктам узнать можно и без переписи.

Ваши фантазии сильно расходятся с реальностью. Допустим в одном многоэтажном доме живёт 300 семей. А теперь подсчитайте сколько будет стоить инфраструктура на такое количество человек и за чей счёт она будет возводится? Дороги, электрические мощности как минимум в два раза больше на такое количество семей, прочие коммуникации. За чей счёт запланирован банкет?) Ну и в МО навалом коттеджных поселков на любой вкус и цвет для всех желающих. 

[пИпА]

31 минуту назад, Микеланджело сказал:

Новая Москва ждет тебя- купи домик и живи себе на здоровье

 

Ты хотя бы почитал предыдущие посты, чтобы понять о чем речь была.

[пИпА]

31 минуту назад, охта сказал:

Ваши фантазии сильно расходятся с реальностью. Допустим в одном многоэтажном доме живёт 300 семей. А теперь подсчитайте сколько будет стоить инфраструктура на такое количество человек и за чей счёт она будет возводится? Дороги, электрические мощности как минимум в два раза больше на такое количество семей, прочие коммуникации. За чей счёт запланирован банкет?) Ну и в МО навалом коттеджных поселков на любой вкус и цвет для всех желающих. 

Еще один. Речь о том и была, что Москва не такой и плохой город, для туризма там, для отдыха. Но жить при этом лучше в области.

Зря саму Москву дальше разбухивают. Имею в виду застройку в пределах МКАД. Оставили бы так, как есть. Зеленые насаждения не помешали бы. А так - превратят со временем в сплошные каменные джунгли (кроме Лосиного Острова, ИМХО).

Красивый город все больше становится некомфортен для проживания. Будет еще больше суеты, шума, гама, спешки...

Лучше бы позаботились о выводе всех вредных производств за МКАД.