Покупка дома по заниженной стоимости

[Belmando]

Есть вариант купить дом (в собст-ти меньше 3 лет), но в последний момент риэлтор сказала, что в сделке хочет указать стоимость 1 млн (реальная 2,5 млн), остальную часть по расписке.

Деньги по безналу.

Риски для покупателя в принципе понятны.

 

За налоговым вычетом я не пойду, не дадут.

 

Больше всего смутил тот факт, что риэлтор сказала, что в расписке так и укажем, что сумма 1,5млн получена "сверху" в счет дома, что бы избежать 13%. Что делает меня еще и соучастником. Поискал в интернэтах об ответственности покупателя в таких случая, ничего не нашел (только о рисках пишут). Так же пишут о расписке, что вторую часть сумму указывают как "неотделимые улучшения" предоставленные продавцом.

 

Еще нашел другое, что Налоговая БУДЕТ интересоваться такими сделками, тк они подпадают под уклонение от 13% и проверять на предмет рыночной стоимости объекта.

 

 

 

А так, я говорю о рисках продавца попасться перед налоговой и как следствие проблемы для меня: продал -> не заплатил налоги/притворная сделка -> расторжение сделки -> нет дома и денег (1 млн вернут в течении ХЗ скольких лет)...

 

Статьи касались в основном Москвы и покупок в ипотеку, как обстоит это дело в Астре? МОжет кто-то совершал такие сделки не так давно, поделитесь соображениями/информацией.

 

Пока искал попалась интересная статья 11 рисков, которых должен избежать покупатель квартиры, достойная к прочтению тут http://advokatsuhovoleg.ru/articles/91/

 

ЗЫ: заверениям риэлтора что все будет супер, не особо верю.

[Князь Серебряный]

Указывай ту сумму которую платишь и не городи огород.

Если все-таки хочешь попробовать пойти на риск (всякие обстоятельства бывают), иди не к риэлтору, а к юристу, он тебе все популярно объяснит.

[IRINA_]

Многие так продают. А не хотите договорится оформить на всю сумму, предварительно накрутив сверху, что бы продавец без проблем заплатил налоги? И риска тогда никакого.

2 873 600р - 13%= 2 500 032р

И продавец доволен, и вы без рисков, и государство с налогами) Вы готовы за этот дом заплатить 2 873 600?

Ну или можно доплатить продавцу 325 000,00, неофициально, конечно, что бы он с 2,5 млн налог заплатил.

 

А отдавать государству 13% налог никому не хочется

 

Указывай ту сумму которую платишь и не городи огород.

продавец другого покупателя найдет, который согласится на 1млн оформить

[Belmando]

Вы готовы за этот дом заплатить 2 873 600?

К сожалению, приобретение дома является довеском к участку, с который нужно приватизировать, а затем еще и снести все там или как-то использовать, и еще построится, цена дома под ключ в таком случае, грубо составит 160-190 тысяч вечно зеленых.

2 873 600р - 13%= 2 500 032р

Не верный расчет, налоговую базу можно уменьшить на 1 млн рублей, соотв. налог будет с 1,5 млн, что составит 195 тысяч. Ну а человек (продавец) не хочет торговаться, даже если я согласен указать 1 млн., зачем же это должен делать я? А проще говорить дарить кому-то 195 тысяч, я деньги не печатаю.

[Belmando]

Очень добротная статья о таких сделках, если коротко, лучше избегать )

 

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ ПО ЗАНИЖЕННОЙ ЦЕНЕ

 

В практике современного рынка недвижимости достаточно распространены случаи, когда цена, указываемая в договоре купли-продажи квартиры, значительно отличается от ее реальной, рыночной стоимости в меньшую сторону.

Согласно п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ если недвижимое имущество находилось в собственности менее трех лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в сумме, не превышающей одного миллиона рублей, следовательно, при продаже жилой недвижимости по цене свыше одного миллиона рублей разница подлежит обложению подоходным налогом в 13%. Реальность сейчас такова, что рыночная стоимость даже однокомнатной квартиры вторичного жилья в городах России в большинстве случаев превышает миллион рублей, не говоря уже о стоимости многокомнатных квартир и квартир в новостройках. Часть продавцов жилой недвижимости действительно являются собственниками менее трех лет, например, получившие наследство, купившие или получившие право собственности в результате участия в долевом строительстве и имеющие намерение продать и хорошо заработать на высоком росте цен на жилье. Но налоги, как всегда и случается, хотят платить далеко не все, поэтому по многим сделкам рыночная стоимость квартир де-юре опускается до отметки один миллион рублей или ниже. В таких ситуациях, как и при любом уклонении от уплаты налогов, появляются соответствующие правовые риски, причем не только у покупателя, но и у продавца.

Основной риск — это возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи, если договор будет расторгнут или признан недействительным (незаключенным). Например, покупатель купил квартиру со скрытыми дефектами, которые не были оговорены в договоре и являются существенными недостатками. В результате договор расторгается по соглашению сторон или через суд. Последствия расторжения договора: покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец — денежные средства, полученные по договору купли-продажи. Если продавец недобросовестный, то покупатель в лучшем случае получит с продавца только сумму, уплаченную им де-юре, но не де-факто. Доказать передачу продавцу денежных средств за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, практически невозможно. Такие же проблемы возникнут у покупателя и при признании сделки недействительной или незаключенной. На практике встречаются случаи, когда правовые основания для признания сделки недействительной (незаключенной) активно используют мошенники в своих корыстных интересах. Также имеют место ситуации, когда предварительно оплаченные сделки срываются еще до момента их государственной регистрации, что также может привести к невозврату покупателю всей фактически уплаченной им суммы. Для сведения к нулю указанных рисков риелторы и юристы предлагают самые разнообразные правовые механизмы.

I. Например, предлагается включать в договор условие о штрафных санкциях для продавца в случае расторжения договора по его вине, где размер штрафной санкции равен разнице между суммой, уплаченной реально, и суммой по договору. Однако у такой схемы есть свои недостатки. Во-первых, такой вариант возможен только при расторжении договора, который соответственно должен пройти государственную регистрацию и являться действительным, так как при ничтожности договора или вследствие его незаключения любые условия сделки также являются ничтожными (несогласованными). Во-вторых, при расторжении договора покупатель имеет право потребовать от продавца только возврата уплаченной за квартиру суммы (п. 2 ст. 475 ГК РФ) и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ), но никак не выплаты неустойки в связи с неисполнением продавцом своих обязательств, послужившим основанием для расторжения договора. В-третьих, даже если суд и признает право покупателя на выплату ему неустойки, то, скорее всего, применит ст. 333 ГК РФ для существенного уменьшения штрафной санкции ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства. При возмещении убытков покупатель также не вернет себе полностью фактически уплаченные за квартиру денежные средства, так как его убытки могут заключаться только в росте цен на аналогичное жилье в данной местности за период с момента подписания договора и до момента его расторжения.

II. Некоторые специалисты советуют требовать от продавца при передаче ему денег две расписки: одну на сумму, которая указана в договоре, вторую — на оставшуюся сумму. Это обосновывается тем, что в случае признания договора купли-продажи недействительным вторая расписка будет рассматриваться судом как договор займа. Другие утверждают, что вторая расписка должна быть на полную сумму, а не на разницу, и где должно быть указано, что деньги переданы за квартиру, т.е. в случае недействительности сделки эта сумма будет неосновательным обогащением продавца, которое подлежит возврату покупателю. У данных вариантов также есть непреодолимые минусы: 1) продавец никогда не выдаст расписку о получении денежных средств взаймы, т.к. недобросовестный покупатель сможет впоследствии взыскать с продавца эти деньги; 2) выдача второй расписки о получении полной суммы никоим образом не может исключать расписку первую — о получении денег в сумме договора, то есть в размере 1 млн. рублей. Из этого вытекает, что продавец должен расписаться за получение 1 млн. рублей, которого не получал, что также маловероятно.

Вообще из всех вариантов с расписками более реальным является тот, когда вторая расписка выдается в размере разницы между фактически уплаченной и договорной суммами и в целях оплаты за квартиру. Но в этой версии правоотношений также есть подводные камни. Например, в случае расторжения договора или признания его недействительным продавец обязан вернуть покупателю денежные средства, полученные им согласно данному договору, что подтверждает первая расписка. Вторая расписка свидетельствует о передаче покупателем за квартиру денег сверх суммы, установленной договором. Такое правовое явление может быть расценено как неосновательное обогащение продавца, так как эти деньги получены им без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований. Однако покупатель, передавая денежные средства, знал об отсутствии обязательства платить большую сумму, чем указано в договоре, что согласно п. 4 ст. 1109 ГК РФ дает продавцу право не возвращать покупателю неосновательное обогащение. Это один из возможных вариантов правовых последствий передачи средств сверх суммы, указанной в договоре. Другой вариант правового толкования полностью исключает неосновательное обогащение. Действительно, стороны достигли соглашения о цене сделки, и после подписания (или заключения) договора покупатель передал продавцу сумму, равную фактической стоимости квартиры, а продавец выдал в подтверждение этого две расписки, в которых указано, что денежные средства получены в счет уплаты по договору купли-продажи. Из действий покупателя и содержания расписки продавца вытекает следующее: передача покупателем денег на сумму большую, чем по договору, является предложением (офертой) продавцу об увеличении стоимости квартиры, с чем продавец соглашается (акцептует оферту) путем принятия денежных средств от покупателя и указания в письменном виде, что деньги получены за квартиру. Иными словами, покупатель и продавец заключают соглашение об изменении условия договора купли-продажи в отношении цены квартиры. Поэтому, если сделка сорвется, или договор будет расторгнут, или признан ничтожным (незаключенным), покупатель всегда будет иметь право требовать от продавца возврата фактически уплаченных денежных средств. Тем не менее это также один из вариантов возможного правового анализа ситуации, и то, что суд будет придерживаться такой точки зрения, со стопроцентной долей уверенности утверждать нельзя.

Правовая схема с двумя расписками влечет правовые риски также и для продавца, так как вторая расписка, имеющаяся у покупателя, является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности. Кроме того, если на момент подписания договора фактическая оплата квартиры произведена только частично, а остальная сумма должна быть выплачена продавцу после подачи документов на государственную регистрацию права и сделки (или после такой регистрации), то недобросовестный покупатель после факта подписания договора имеет право реальную цену приобретаемой недвижимости не оплачивать, ссылаясь на размер своего денежного обязательства, установленный исключительно условиями договора купли-продажи.

III. Третий практикуемый способ защиты интересов покупателя, который используется при продаже жилой недвижимости по заниженной цене, является юридически более интересным и заключается в следующем.

В договор купли-продажи вносится условие, по которому продавец обязуется выполнить предпродажный ремонт квартиры на деньги покупателя. Стоимость расходов покупателя на ремонт равняется разнице между реальной и указанной в договоре ценами квартиры. Вторая расписка пишется по данному условию о ремонте. Одновременно с выдачей продавцом расписки о получении денег на ремонт покупатель подписывает будущей датой акт приемки выполненных работ и что претензий по ремонту не имеет. Данный акт защитит продавца от недобросовестного покупателя, если тот потребует назад переданные на ремонт денежные средства, основываясь на фактическом отсутствии произведенного ремонта. В этом случае при признании договора недействительным (незаключенным) покупатель имеет право требовать от продавца все полученные последним денежные средства, так как деньги, потраченные на ремонт квартиры продавца, которая в итоге остается в его собственности, являются неосновательным обогащением продавца или, если договор расторгается, — убытками покупателя.

С точки зрения Налогового кодекса РФ указанный вариант договорных отношений в целях ухода от уплаты подоходного налога идеальным не является. Камнем преткновения является ремонт, выполняемый продавцом для покупателя. Если работы по предпродажной отделке квартиры выполняются продавцом возмездно, то стоимость такого ремонта (для того чтобы у недобросовестного продавца не было оснований взыскать с покупателя стоимость произведенной работы) должна составлять часть стоимости квартиры по договору или часть суммы, получаемой продавцом по второй, „ремонтной“, расписке. В любом случае это будет являться доходом продавца, к которому нормы о налоговом вычете не применяются и с которого придется платить подоходный налог. Можно, конечно, прописать „ремонтное» условие как дополнительное соглашение к договору купли-продажи и в налоговом органе не показывать, но в таком случае у покупателя всегда будет на руках доказательство о неуплате продавцом налогов, что может повлечь для последнего уже указанные ранее негативные правовые последствия. Если же сделать выполнение ремонта безвозмездным, то платить налог должен будет уже покупатель, получивший доход в натуральной форме. Кроме того, если на момент подписания договора фактическая оплата квартиры произведена только частично, то продавец рискует тем, что недобросовестный покупатель после подписания договора освободит продавца от обязанности проведения предпродажного ремонта и соответственно деньги на ремонт квартиры не передаст. Если же финансирование ремонта было произведено в момент подписания договора с подписанием акта выполненных работ будущим числом, то ничего не мешает недобросовестному покупателю через час при свидетелях встретиться с продавцом и отказаться от предпродажного ремонта, потребовав обратно переданные на его проведение деньги или указав, что сумма, полученная продавцом, должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры, которая указана в договоре.

Итак, исходя из проведенного анализа существующих способов продажи жилой недвижимости по заниженной цене в целях избежания продавцом налогообложения, следует констатировать, что каждая из используемых схем может привести к негативным правовым последствиям как для покупателя, так и для самого продавца, поэтому лучший способ избежать этих рисков — продавцу не пытаться обойти Налоговый кодекс РФ, а покупателю — не способствовать этому и оформлять договор купли-продажи в соответствии с фактическими отношениями сторон.

Статья подготовлена Информационным юридическим отделом ПС Юр. Центра при содействии автора: В.В. Артемова

Оригинал http://www.portal-law.ru/articles/inoe/pro...zhennojj_tsene/

[IRINA_]

Ну а человек (продавец) не хочет торговаться, даже если я согласен указать 1 млн., зачем же это должен делать я?

Поищите себе что-нибудь другое. скорее всего продавец не торопится продавать, и знает реальную цену своей недвижимости

мне вот тоже предстоит в будущем оформление дома стоимостью выше, чем будет заявлено официально в 1 млн. Но я согласна на это, т.к. этот вариант мне наиболее подходящий из того, что есть на нашем рынке. Даже то, что возместить подоходный налог я смогу на 260тр, а всего лишь 130тр, мы соглашаемся на эту сделку

[irina73]

А если дом покупать по долям? Если у дома 2 или 3 собственника,у каждого своя доля с меньшей стоимостью до 1мл.р.тогда можно избежать налогооблажения без риска. Или там один собственник?

[Владимир30]

Вчера, не видя этой темы, со своим риэлтором обсуждал этот вопрос. Если коротко, то он сказал, что даже банки идут на ухищрения по ипотеке: 1 млн. - сам дом, остальная сумма - обстановка в доме (ремонт, техника и т.д.)., - она то и не подлежит налогообложению. Т.о., указывается вся сумма сделки, а облагается налогом только стоимость дома (1 млн.).

[Belmando]

Если у дома 2 .... собственника

ну цена продажи, даже если 2.400, даст по 1,200 на нос На троих это да )))

остальная сумма - обстановка в доме (ремонт, техника и т.д.)., - она то и не подлежит налогообложению. Т.о., указывается вся сумма сделки, а облагается налогом только стоимость дома (1 млн.).

Вам сказали какой-то бред, да так делают, налогом облагается ДОХОД, а не сам факт продажи недвижимости, но потрудитесь почитать статью выше, процитирую для вас:

Если работы по предпродажной отделке квартиры выполняются продавцом возмездно, то стоимость такого ремонта (для того чтобы у недобросовестного продавца не было оснований взыскать с покупателя стоимость произведенной работы) должна составлять часть стоимости квартиры по договору или часть суммы, получаемой продавцом по второй, „ремонтной”, расписке. В любом случае это будет являться доходом продавца, к которому нормы о налоговом вычете не применяются и с которого придется платить подоходный налог. Можно, конечно, прописать „ремонтное» условие как дополнительное соглашение к договору купли-продажи и в налоговом органе не показывать, но в таком случае у покупателя всегда будет на руках доказательство о неуплате продавцом налогов, что может повлечь для последнего уже указанные ранее негативные правовые последствия. Если же сделать выполнение ремонта безвозмездным, то платить налог должен будет уже покупатель, получивший доход в натуральной форме. Кроме того, если на момент подписания договора фактическая оплата квартиры произведена только частично, то продавец рискует тем, что недобросовестный покупатель после подписания договора освободит продавца от обязанности проведения предпродажного ремонта и соответственно деньги на ремонт квартиры не передаст. Если же финансирование ремонта было произведено в момент подписания договора с подписанием акта выполненных работ будущим числом, то ничего не мешает недобросовестному покупателю через час при свидетелях встретиться с продавцом и отказаться от предпродажного ремонта, потребовав обратно переданные на его проведение деньги или указав, что сумма, полученная продавцом, должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры, которая указана в договоре.

 

И самое главное, что бы вы ни указали в ДКП (договор купли продажи) ремонт и прочие "неотделимые улучшения", если сделка признана недействительно, то ВСЕ условия, те что есть в ДКП тоже недействительны. Это может быть только удочкой для продавца в вашем случае, если он не знает об этом, но ведь может и не сказать.

 

Т.е. риски есть для обоих сторон, и будь возможность выбирать, я бы выбрал белую схему. Это вполне ожидаемо, что придется платить 13%, пора продавцам уже привыкнуть и давать цену по белой схеме.

[Анатольевич]

У нас была такая ситуация.У хозяйки квартира меньше трех лет в собтвенности. Она предлагала провести сделку по стоимости квартиры 1000000 р ,а остальное по расписке через натариуса .Но т.к. мы через ипотеку квартиру покупали ,то отказались от такого вариант.Может получиться следующ.ситация - продавец после сделки взбрыкнет и через суд онулирует сделку. Выплатит вам 1 мил.р. ,как по договору ,а отсавшую сумму придется через суд выбивать(скажет -что обокрали или потерял-потратил) и будет вам выплачивать остатки всю жизнь.