Налог при продаже квартиры

[*DIAMOND*]

Хотел здесь запостить http://forum.astrakhan.ru/index.php?showto...&start=2360, но тема закрыта. Да и не стоит ворошить.

В феврале т.г. было обрушение дома в г. Астрахани по ул. Н.Островского, д. 150, корп. 1.

В июне оформлен договор мены между физическим лицом и МО "Город Астрахань", по которому физическое лицо передало МО квартиру на ул. Н.Островского, а МО передало физическому лицу квартиру на пер. Грановского. Оценки квартир нет, в договоре мены ни о какой стоимости нет речи. Равноценный обмен одной квартиры на другую. В августе на квартиру по пер. Грановский получено свидетельство о гос.регистрации права. Также в наличии кадастровый паспорт. Собственник единственный. В квартире никто не прописан. Собственник в законном браке. Несовершеннолетних детей нет.

Данная квартира планируется к продаже. Одновременно будет покупаться другая квартира, несколько дороже и в другом районе города.

Вопросы:

1. Какие еще нужно документы оформить и собрать для продажи?

Технический паспорт на квартиру? Или же сейчас говорят можно продавать без него. Нужно ли нотариальное согласие супруга на продажу?

2. Какая ситуация возникает с необходимостью уплаты налога, либо же наоборот с налоговыми льготами? Собственник например продаст квартиру за 2 млн.руб. Но ведь она в собственности меньше 3-х лет, и ро документам получена бесплатно (хотя фактически одну квартиру поменяли на другую). Не "попадает" ли он на уплату налога? Или же наоборот можно получить какой то налоговый вычет или льготу? Ранее собственник уже получал налоговый вычет при покупке недвижимости (тот который раз в жизни можно получить). И помним что продав одну квартиру например за 2 млн.руб. сразу же покупает другую за 2,5 млн.руб.

[oboroten]

Не "попадает" ли он на уплату налога?

 

Попадает с суммы превышающую 1млн. (Самое интересное, что неважно за сколько вы ее купили- максимальный налоговый вычет не может быть более 2млн)

[t-mir]

Попадает с суммы превышающую 1млн. (Самое интересное, что неважно за сколько вы ее купили- максимальный налоговый вычет не может быть более 2млн)

не всегда.

[oboroten]

не всегда.

.

 

Что значит невсегда? (в порядке письменной консультации, если действительно есть что сказать)

[t-mir]

oboroten В данной ситуации я не прав, согласен. Не дочитал текст до конца.

*DIAMOND*

1. Для продажи достаточно кадастрового паспорта квартиры, он намного дешевле и быстрее делается чем технический. Согласие супруга для продажи необходимо.

2. Раз вычет уже был получен, то Вам либо в договоре продажи писать 1 млн. рублей (а отдельно расписку на руки на всю сумму), либо в цену квартиры закладывать уже эти 13 %. Тут уже от покупателя будет зависеть.

[*DIAMOND*]

спасибо за совет и консультацию.

все правильно мы думаем и трактуем законодательство.

практически такой же ответ получил и на другом форуме http://www.n30.ru/theme-227-6.html

 

В связи с тем, что не известны все особенности предполагаемой сделки, определить полный перечень необходимых документов очень сложно.

Кроме тех документов, которые у Вас уже есть на руках, я советую Вам оформить дополнительно:

- выписку из домовой книги, что в квартире никто не зарегистрирован;

- нотариально оформленное согласие супруги (или супруга).

Так как у Вас есть кадастровый паспорт на квартиру, то технический паспорт оформлять нет необходимости.

Так как собственник квартиры владел имуществом менее 3 –х лет, то по общим правилам, при продаже квартиры он обязан будет уплатить налог в размере 13 % .

В соответствии со ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Таким образом, налогооблагаемая база при продаже квартиры за 2 млн. рублей будет составлять 1 млн. рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Так как квартира, которую Вы собираетесь продавать, была приобретена по договору мены, т.е. судя по всему, на ее приобретение Вы не понесли никаких затрат, поэтому Вы сможете воспользоваться только налоговым вычетом в размере 1 млн. руб.

 

Поэтому у нас 2 варианта:

1. забыть о продаже и ждать 3 года

2. продавать за 2 млн.руб., по документам показывать 1, а на остальное оформлять расписку (но это вариант не удобен для покупателя, невозможен для ипотечников и т.д.)

Продавая за 2 по официалке не комильфо из полученных денег платить государству на пустом месте 130 т.р., также как и изначально закладывать в стоимость квартиры налог увеличивая ее стоимость.

 

попытаемся пойдти по второму варианту. а там уже все будет зависеть от конкретных людей-покупателей.