Процедура оформления договора на приобретение кв.

[GREK]

Прошу модераторов пока не переносить тему, т.к. тут трафик больше и вероятность ответа выше. Дней через 5 прошу перенести в раздел недвижимости.

 

Если кто сталкивался, помогите плз.

 

Я собираюсь приобрести квартиру на стадии нулевого цикла (котлован) . Покупать буду, естественно, через отдел продаж застройщика т.к. считаю это самым надежным вариантом. Какие-то другие агентства, которые продают квартиры по таким же ценам, скорее всего накрутят 3% в качестве оформления договоров и прочей бумажной работы.

 

Т.к. микрорайон строится (есть уже готовые заселеные дома) и возможность кидка крайне низкая, то обращаться к риэлторам (которые тоже возьмут 2-3% от суммы сделки) не очень разумно.

 

Прошу подсказать, как происходит цикл от заключения договора до получения ключей?

Насколько я понимаю, заключается ДДУ, в котором обозначены условия (кстати, где можно почитать про эти условия) сделки, информация о застройщике, информация о доме, информация о квартире (той, что я приобретаю) и ещё какие-то данные. Где и кому на этой стадии передаются деньги? Что происходит вперед, подписание со стороны СУ договора или передача денег?

 

После подписания договора, я забываю о СУ и продолжаю нервничать по поводу того, что ближайшие пару лет не увижу ни денег, ни квартиры. За эти пару лет СУ достраивает дом, сдает его гос комиссии и приглашает меня для подписания акта приемки (типа меня все в квартире устраивает: батареи, окна).

 

После этого оформляется в госреестре (или где) право на собственность и я получаю ордер на квартиру. За сим все, собственность моя и я начинаю нервничать по поводу ремонта.

 

Вот пока я вижу картину так, но уверен, что где-то ошибаюсь или чего-то не понимаю. Информацию собираю, но пока целостной картины не составилось. Боюсь, что могут где-то кинуть и придется ещё доплачивать. Было бы интересно послушать советы тех, кто сам занимался оформлением и уже живет в новых домах.

[Europe]

1. Вероятность кидка есть всегда. Огромная дыра в законах.

 

2. Вторичка дешевле и имеет обжитую инфраструктуру. Понятных соседей.

 

3. Нервы того не стоят. Ежегодно кидают 60-80 000 человек. Все с деньгами и предварительно изучившие все детали.

 

http://finam.info/news/v-rf-viroslo-kolich...utih-dolshikov/

 

Сначала ООО приобретает участок и даёт объявления. Обычно денег есть на 10-20% от всего. Набегает народ и проплачивает до 100% стоимости, потом у ООО возникают черные дыры, куда деньги "нужнее".

ООО сливается, участок уходит банку, для того это непрофильный актив, он его перепродает, а тут зависит от того, захочет ли новый акционер достраивать или захочет держать землю тоже как залог для своего кредита. Это если недострой вообще кто-то купит.

[GREK]

Если не уметь работать с информацие, то лучше такие новости и не читать.

За год в стране появилось более 300 новых долгостроев, а вместе с ними 54 тысячи новых обманутых дольщиков.

Поделив 54000 на 300 получим 180 жителей на один долгострой. Точнее, 180 квартир. Очевидно, что это откровенная ложь, поскольку 180 квартир - это высотная свечка либо длинная 9-и этажка. Если считать по домохозяйствам, то 54000/3 = 18 000 домоххозяйств, делим 18000 на 300, получаем 60 квартир на 1 объект. Уже ближе к истине. Т.е. делаем вывод, что вносило денег не 54 000 человек, а 18 000 человек.

 

Едем дальше. Естьинформация, что появилось 300 новых долгостроев, что, в общем-то, тоже не соответствует действительности. За год значительно меньше. Если только не учитывать те, которые с послекризисных времен остались. Но пусть примем 300 за год, как написано в статье. При этом в статье не указывается сколько было введено жилья и какой процент долгостроев составляет от общего числа строящегося жилья. Это 1%, 2%,5%, 10%, 30%, 80%? Очевидно, что если это до 5%, то этой погрешностью можно пренебречь. Ещё очевидно, что если эти темпы не растут год от года, то на это вообще можно не обращать внимания.

 

Надо смотреть не на количество долгостроя, а на то, куда деньги вкладываешь. Как касается квартир, все такие умные становятся, при этом эти же люди вкладывают деньги в лотереи и лохотроны типа МММ. В общем, в первую очередь чтобы постить подобные новости, лучше научиться работать с информацией, поскольку не делая выводов ценность такой информации равна 0.

 

Вопрос же изначально был совершенно в другом. Вопрос был в оформлении. Если интересно на счет застройщика, то это СУ-155. Не лучший, конечно, но, по-крайней мере, с большими объемами строительства.

[GREK]

2. Вторичка дешевле

Вот это крайне сомнительно и не имеет под собой основания для утверждения.

[Онотолег]

За эти пару лет СУ достраивает дом, сдает его гос комиссии и приглашает меня для подписания акта приемки (типа меня все в квартире устраивает: батареи, окна).

дай то Господь.... часто бывает не так как ты написал...

[GREK]

Конкретно по СУ-155 - у них в порядке вещей задержание сдачи на несколько месяцев, в плоть до года. Но это не критично для меня.

[GREK]

Ну и ещё, к теме о кидках. Я пока выяснил, что есть два способа оформления договора. ДДУ и ЖСК. ЗАключать надо по ДДУ, т.к. он контролируется ФЗ-214. Договор по ЖСК - это кидалово. Вероятно, те самые "54 000 обманутых" заключали договор по ЖСК.

[oboroten]

Боюсь на этом форуме нет таких умных, чтобы давать советы пану Греку.

Самые надежные застройщики могут обанкротится, как это не раз бывало.

214 закон гарантирует.....мммм.... да собственно ничего он не гарантирует. Зарой деньги в котлован и жди....

[Europe]

Никак не вспомню, все самые умные родом с Греции или с Кипра?

 

http://ru.wikipedia.org/wiki/Обманутые_дольщики

 

как заявляет лидер общественного движения «Однодольщики» Данил Володин, статистика Минрегиона занижена.

 

«Списки по проблемным объектам ведомству подает глава города. Разумеется, мэр не будет подставлять себя и свою репутацию. Поэтому в списки попадает только треть проблемных застроек» (теперь математика вся сходится?)

 

Но лучше заранее вступить в лигу защиты, как их ... каких-то реформ.

[GREK]

Больше всего меня радует, что задается один вопрос, но тут же набегают не пойми кто и начинают втюхивать какую-то хрень про обманутых дольщиков.

Если бы вопрос был "Как не стать обманутым дольщиком?" я бы так его и задал. Вопрос был про оформление договора.

 

oboroten

Самые надежные застройщики могут обанкротится, как это не раз бывало.

приведи хотя бы 3 примера, когда обанкротились самые надежный застройщики. Если есть те, кто пострадали в кризис, то их стройки с большой долей вероятности выкупили. В итоге, это привело к задержкам в строительстве. Ещё раз говорю, я готов подождать лишние полгода-год.

 

214 закон гарантирует.....мммм.... да собственно ничего он не гарантирует.

Чтобы так утверждать нужно иметь опыт заключения нескольких договоров на основании ФЗ-214. У тебя есть такой опыт? Откуда вообще вывод, что 214 закон ничего не гарантирует? Может быть ничего не гарантирует криво состваленный и подписанный договор, по которому попали твои знакомые? Тогда вопрос, какое отношение к такому договору имеет ФЗ-214?

 

Europe

Последние две ссылки одинаковые.

Я и не говорю, что нет долгостроев и недостроев. Я говорю о том, какой их процент среди общего числа вводимых домов? Есть такая информация? Без нее все остальное лишь ни о чем не говорящие цифры. К чему вообще постить эту информацию, когда ей воспользоваться никак нельзя? Понятное дело, что обманутые дольщики есть и будут. Только также неизвестна динамика по годам и неизвестно динамика по годам сдачи долгостроев. Ещё раз повторю, что без этих данных все остальное - лишь ничего не значащие цифры. Чтобы было понятно. У нас в России проживает 140млн человек, среди них 100к обманутых дольщиков, что составляет всего 0,07% всех жителей. Збс опасность. Но это не совсем верный расчет, поскольку считать надо от количества тех, кто за это время купил новострои и вселился в него. Пусть таких будет 5 млн человек (что, как мне кажется, даже немного занижено). 100к/5млн=2% обманутых. Это много или мало? Если учитывать тот факт, что скорее всего вселившихся не 5 млн, а больше раза в 2, то процент этот будет ещё меньше. Стоит ли этот процент того, чтобы обращать на него внимание или же внимание надо обращать на составленный договор? Я думаю, что все же второе. Поэтому и создал тему.

 

Прошу больше не писать тут не имеющую к делу информацию с нулевой полезностью. Про наличие обманутых дольщиков и компании типа "Социальная инициатива" знают все.

[Europe]

Пишу этот пост и достаточно, пожалуй.

 

Но пока что России далеко от прогнозных величин по вводу новостроек. За три квартала 2012 г. в стране появилось 40,1 млн кв. м жилой недвижимости, половина(20,5 млн кв. м) — от индивидуальных застройщиков.

 

Кредитуют готовое

 

Опрошенные "Ведомостями" банкиры дружно признавались, что подавляющее число ипотечных кредитов выдают на покупку жилья на вторичном рынке. У Банка жилищного финансирования (по итогам года выдача — примерно 8 млрд руб.) на него приходится 90%, сообщил председатель совета директоров Николай Шитов. У DeltaСredit (итоговая выдача в 2012 г. — 1,034 млрд руб.) показатель такой же, рассказал председатель правления Сергей Озеров. "Абсолют банк" закроет год с аналогичным соотношением: 90% кредитов — на вторичный и 10% — на первичный рынок, сообщил Антон Павлов, начальник управления по работе с сегментом розницы банка.

 

40 млн. кв.м, из них 20 на частные дома, итого при средней площади квартиры в 50м2 всего 400 тыс. квартир за 10 мес. И около 40 тыс. из становятся тонгами. Десять процентов.

 

Не трудитесь отвечать.

[GREK]

Перестаньте нести околесицу.

 

Во-первых, не понятно что подразумевается под индивидуальными застройщиками.

 

Во-вторых, средняя площадь квартиры больше 50м2.

 

В-третьих, есть информация о том, что обманутых дольщиков 95 000, но нет информации за какой период это цифра.

 

В-четвертых, не ясно что причисляют к долгострою. Если туда причисляют и те новостройки, срок сдачи которых затянулся на несколько месяцев-год, то да, выборка крайне репрезентативная. Что вообще можно отнести к долгострою? Вот если дом обещали сдать в марте 2013, но на данный момент не сдали, но дом строится и там ведутся работы - это причисляется к долгострою или нет? Купивших квартиры причислять к кинутым или нет?

 

Задержки в сдаче есть у многих застройщиков. Если работы ведутся, то полгода-год не так кричитично подождать. Если же работы встали, то да, это будет долгострой.

[Wanrell]

Больше всего меня радует, что задается один вопрос, но тут же набегают не пойми кто и начинают втюхивать какую-то хрень

не пойми кто все же еще раз предложит рассмотреть покупку готовой квартиры или земли под строительство дома. а вдруг.

[GREK]

Готовая квартира дороже стоит. Но я щас постепенно склоняюсь к этому варианту.

[Wanrell]

Готовая квартира дороже стоит. Но я щас постепенно склоняюсь к этому варианту.

вот и я про то же. я не принижаю ни в коей мере твоих знаний юриспруденции, законы у нас двусторонние просто, о чем писали выше. а заплатить за то, что видишь- надежнее. пусть и дороже.

 

во всем есть свои нюансы правда. в новом доме лифт пустили спустя год с начала заселения, по причине несогласованности бумажек (лифт был установлен и функционировал. год стоял без дела). переезд и ремонт у новоселов был очень забавным.

[Europe]

Агония закончилась?

[GREK]

Europe

Дело не в агонии,а в расчете. Переплатив сколько-то рублей, я получаю сразу квартиру, сдаю её и покрываю арендной платой часть долга, возвращая в 1,5 раза быстрее кредит. Второй вопрос, который у меня был - это покупка с нуля или ипотека для готового дома (или вторички) и сдача в аренду. Но по первичным прикидкам первый вариант выгодней в плане денег.

 

Насчет продолжения пугающих страну историй, скажите мне, какое распределение "кинутых" по стране? Если сравнивать Москву и МО с остальной Россией. Второй вопрос, сколько среди кинутых заключали договор с компаниями-однодневками, которые были застройщиками. Вот вам и вуаля. Еще раз повторю, что информация из ссылок не несет никакого смысла без кучи уточнительных факторов.

 

Ещё один более важный вопрос, стоит ли заключать договор по ЖСК? Вот это вообще животрепещущая схема.

 

На счет вторички же есть свои затыки. Через год к вам приходит 18-й летний сорванец, предъявляет право на квартиру и сделка аннулируется. Или приходит Никола Питерский из мест не столь отдаленных и предьявляет такое же свидетельство. Или того хуже - обнаруживается умалишенный родственник в психушке.

 

Из всех этих вариантов самый разумный - купить участок и построить свой дом. Будет дешевле и без кидалова.

[oboroten]

дешевле и без кидалова.

 

только на кладбище

[dr.Evil]

http://otdolgov.blogspot.ru/p/blog-page_27.html может окажется полезным

[Europe]

Очень полезная ссылка, кстати.

 

А считать на форуме каждый второй умеет. И понятно, что ваш замысел с покупкой и сдачей жилья не самый доходный. Но это уже совсем другая сказка.

 

Риск и доходность всегда идут в одну сторону, но риск, безусловно, опережает.

[GREK]

Считать, к сожалению, тоже не каждый второй умеет.

Я не ищу доходность, я говорил про скорее закрытие кредита.

Какой может быть риск от сдачи в аренду?

 

На счет ссылки - какое оно имеет отношение к заданному мной вопросу? И зачем приводить компании однодневки, когда я говорил о СУ-155? (но брать у них не буду).

[Europe]

Вы определитесь чего хочу, чего не хочу, риски есть во всем, больше-меньше.

Арендаторы могут потом гуртом заехать и будет сказка Лиса и заяц, нация будет из ближайших к городу.

Могут утопить и эту квартиру, и нижних соседей, могут точку по продаже устроить, теплый край для беглых, красный квартал воссоздать, могут не платить и не выселишь. И это только по новому жилью, а по старому то же плюс то, чего вы боитесь.

[GREK]

Бесспорно, риски есть тут во всем и всегда. Предусмотреть все - непростая задача.

 

Хотел я изначально одного - узнать процедуру оформления договора. Мне зачем-то начали советовать купить вторичку и рассказывать про кинутых дольщиков, как будто я сам про эти вещи не знаю.

 

могут не платить и не выселишь.

Если и сдавать, то только по договору, заверенному у нотариуса. В случае чего - вызов полиции.

[Корыстный тип]

Я пробовал законтрактовать покупку квартиры в Астрахани на этапе котлована. Но в хорошие проекты влезть не удалось, всё уже было раскуплено. Сейчас буду брать в построенном доме. Цена вторички в хорошем состоянии выходит также как и новая квартира в построенном доме. Но в новом доме ты получишь новые коммуникации и чистые подъезды и в перспективе, если речь о строящемся районе, новый район через 10-15 лет. Так что в жопу вторичку с ценами по 31 тыров за общий метр.

[GREK]

Ну это смотря в каком регионе и у какого застройщика брать.