Материалы для обсуждений.

[Андрей Р]

Три процесса в сфере ЖКУ.

 

Процесс первый.

 

Процесс акционирования ДЕЗов можно назвать Первым процессом на пути создания современной системы управления домами. Это первый шаг, направленный на демонополизацию управления домами, переходу к частному управлению домами, созданию конкурентной среды в управлении домами.

Шаги верные, в правильном направлении, но недостаточные для формирования цивилизованной рыночной среды в сфере управления домами.

 

Достойны внимания ещё два важнейших процесса, которые в стратегическом плане надо приветствовать и рассматривать как весьма положительные явления .

 

 

Процесс Второй.

 

Это создание частных управляющих компаний. Где-то параллельно с акционированием ДЕЗов, а где-то и нет.

 

На практике это осуществляющееся, в первую очередь, путём создания Частных Управляющих Компаний на базе эксплуатационных организаций, которые являются сегодня подрядчиками у ДЕЗов. Проще говоря, бывшие РЭУ, РЭПы, Домоуправления стремятся в Управляющие.

И работники ДЕЗов, естественно, тоже.

Этот процесс, можно сказать, запущен и реализуется. Для его стимулирования имеются вполне достаточные основания.

Сами работники эксплуатационных организаций и ДЕЗов озабочены своей судьбой, которая становится непредсказуемой в связи с приходом вместо ДЕЗа частной УК.

Реальная возможность потерять работу является хорошим стимулом для них самим стремиться стать УК в домах, эксплуатацией которых они занимаются.

 

Кроме того, попасть в Управляющие домами появляется желание и у других подрядных организаций, как из сферы ЖКХ, так и из других сфер.

Этот процесс начался и идёт. Таким образом, угроза превращения ДЕЗа из государственной монополии в частную, кажется, уменьшается. Скорее всего, частных УК должно появиться больше, чем было ДЕЗов.

Кроме того, ни для кого не секрет, что есть особы, приближённые к тем, кто может принимать решения или существенно влиять на ситуацию. Эти возможности также используются для создания новых управляющих компаний, а также для развития частного предпринимательства в сфере управления домами.

 

Однако, никакое успешное продвижение вперёд Первого и Второго процессов не позволяют сформировать по-настоящему цивилизованный рынок ЖКУ без Третьего процесса, роль которого во влиянии на рынок должна бы быть главной, но на самом деле, пока, к сожалению, не так значительна.

 

 

Процесс третий.

 

Это "СТРУКТУРИРОВАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ".

 

В действительности на практике этот процесс присутствует, хотя пока в начальной стадии.

В виде создания собственниками различных формальных и неформальных объединений.

 

К первым, в основном, относится создание собственниками ТСЖ (товариществ собственников жилья). Ко вторым - объединение собственников в некие сообщества при непосредственном способе управления. Иногда - при управлении МКД управляющей организацией.

 

Объединения собственников на уровне домов, всё же, более-менее известны. И как показывает опыт, такие объединения во многих случаях не представляют собой мощную силу, способную успешно играть на рыночном поле с другими игроками.

 

Повышенного внимания заслуживают более крупные объединения собственников, например, на группу домов. В последние годы стали появляться материалы об объединениях собственников квартального типа.

 

Такие Объединения Совладельцев Домов Кварталов способны надёжно взять под свой контроль ситуацию с управлением домами и стать реальной силой на рынке ЖКУ, его полноценным участником. С другой стороны, такие объединения напоминают СОСЕДСКИЕ СООБЩЕСТВА, о которых написано не так уж и мало. Но существенным отличием в нашем случае является материальная база такого объединения, представляющая собой дорогую собственность.

 

Пока, к сожалению, процесс структурирования собственников идёт слабо, что, безусловно, не является положительным фактором.

Хозяева, Потребители и Заказчики ЖКУ пока ещё мало задумываются над вопросами управления своими МКД, совладельцами которых они являются. Пока ещё статья 44 п.1. Жилищного Кодекса не стала для многих собственников предметов основательных размышлений.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления домом.

 

Структурирование собственников - это сегодня главное, что необходимо для формирования цивилизованного рынка управления домами. Организованные собственники способны наладить функционирование ОРГАНА УПРАВЛЕНИЯ домом.

 

Этот Третий процесс - процесс структурирования собственников, наиболее важен и наиболее сложен.

 

Сложность в том, что здесь требуются АКТИВНЫЕ ДЕЙСТВИЯ собственников, в отличие от Первого и Второго процессов, которые протекают при пассивной роли собственников.

Процесс структурирования собственников можно называть и процессом самоорганизации жителей.

 

Сегодня большое значение имеет вопрос включения в общение максимального количества жителей МКД по тем проблемам, которые являются общими для нас, Потребителей и Заказчиков ЖКУ, Совладельцев и Хозяев своих МКД, собственников и нанимателей, проживающих под общей крышей.

 

Именно развитие общения может привести к ускорению развития процессов СТРУКТУРИРОВАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ, их объединению в эффективные дееспособные коллективы. Это, по сути, сообщества, которые, взяв власть в своих МКД в свои руки, могут вести СОГЛАСОВАННУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ в решении вопросов организации управления домами. Они обретают способность самостоятельно не только принимать решения по своей общедолевой собственности, но и реализовывать их в жизнь.

 

Наиболее работоспособной схемой управления МКД, выработанной в мире, является разделение функций Собственников и функций Управляющего. На самом деле - это всем известная классическая схема: Хозяин - Управляющий. Или Хозяин - Работник.

 

Структурированные собственники в роли Хозяина и нанятый ими профессиональный Управляющий (УК) - эта схема вполне подходит и для наших МКД. Более того, для большинства МКД она выглядит оптимальной.

Наиболее же подходящей формой структурирования собственников являются ОБЪЕДИНЕНИЯ СОВЛАДЕЛЬЦЕВ МКД на базе ТСЖ (ЖСК, спецпотребкооперативов, органов ТОС, наделённых полномочиями решениями ОСС) в естественной территориальной единице, которой является квартал жилой застройки.

Такая территориальная единица представляет собой объём в пределах 100 000 квадратных метров жилья, что позволяет выставить на рынок профессионального управления домами солидный заказ, который объективно является серьёзным фактором развития конкуренции в сфере управления домами.